Zarówno najem jak i dzierżawa są uregulowane w ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny. Jeżeli chodzi o najem jest to sytuacja, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Pierwszą zasadniczą różnica jest zatem kwestia techniczna, samo nazewnictwo stron umowy. W przypadku najmu mamy oczywiście najemcę oraz wynajmującego, a w przypadku umowy dzierżawy stronami są dzierżawca oraz wydzierżawiający.

Elementy tożsame dla obu stosunków prawnych to oddanie rzeczy do używania. Są to zatem umowy o korzystanie z cudzej rzeczy, odpłatne, dwustronnie zobowiązujące i wzajemne. Zarówno w przypadku najmu, jak i dzierżawy, umowa może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony, a czynsz może być regulowany w formie pieniężnej albo za pomocą świadczeń innego rodzaju.

Natomiast różnica, która wynika już z samej definicji kodeksowej tych umów, to pobieranie pożytków w przypadku umowy dzierżawy. Jednocześnie w tym przypadku sam czynsz może być regulowany z wykorzystaniem pobieranych przez dzierżawcę pożytków. Oznacza to, iż dzierżawca ma dalej idące uprawnienia niż najemca i jest to główna i zasadnicza różnica występująca między tymi dwoma rodzajami umów.

Pożytki, które może pobierać dzierżawca dzielą się na naturalne, cywilne oraz pożytki z prawa, jeżeli przedmiotem dzierżawy jest prawo. Pożytki naturalne to płody rzeczy i inne oddzielone od nich części składowe, pożytki cywilne stanowią dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, a pożytki prawa to dochody, które prawo przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

To właśnie możliwość czerpania przez dzierżawcę pożytków z rzeczy dzierżawionej determinuje różnicę w zasadniczej funkcji jaką ma spełniać dzierżawa, a jaką najem. Cel zawarcia umowy dzierżawy skupia się na korzyściach ekonomicznych, jakie ma czerpać dzierżawca. Niezależnie od tego, zaspokajane są oczywiście inne potrzeby, takie jak na przykład zapewnienie miejsca zamieszkania dzierżawcy. Element czerpania pożytków determinuje także węższy zakres rzeczy, na których może zostać ustanowiona dzierżawa. Muszą to być bowiem rzeczy, z których możliwe jest właśnie czerpanie pożytków, a więc takie, które te pożytki przynoszą jak na przykład działki rolne.

Dopuszczalne jest wpisanie prawa dzierżawy do działu trzeciego księgi wieczystej , prowadzonej dla danej nieruchomości, podobnie jak w przypadku najmu.